Jak se chrání spotřebitel před nebezpečím s názvem hypotéka

Česká národní banka vycítila, že se možná přehřívá trh s rezidenčními nemovitostmi, a tak začala chránit spotřebitele. A to tím, že poskytla hypotečním bankám "doporučení", jak mají poskytovat hypotéky klientům. 

Od října 2016 mimo jiné doporučuje ČNB hypotečním bankám, aby požadovaly po klientovi při financování koupě nemovitosti více vlastních prostředků. Doposud si mohl klient vzít tzv. 100 %ní hypotéku a mohl si vlastní peníze ušetřit na jiné situace, např. jako rezervu na splácení hypotéky, nebo jednoduše na financování těch věcí, kde by případný úvěr byl mnohem dražší než hypotéka. Nyní dle doporučení ČNB už musí alespoň 5 % z vlastního do nemovitosti vložit. Na jednu stranu v tom problém nevidím, ve většině případů klienti vkládají do koupě alespoň 10 % ze svého. Jenže doporučení ČNB u tohoto bodu nekončí, v úředním sdělení ČNB z 14.6.2016 se totiž ve IV. čl., odst. 1.2 píše konkrétně toto:

Institucím se doporučuje, aby......podíl nově poskytnutých retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí s ukazatelem LTV v intervalu 85–95 % nečinil více než 10 % objemu retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí poskytnutých v daném čtvrtletí od 1. 10. 2016, 

Pro vysvětlení: ukazatel LTV popisuje poměr úvěru (z angl. loan) vůči tzv. zástavní hodnotě nemovitosti (z angl. value). Hodnota LTV 85 % znamená, že poskytnutý úvěr pokryje 85 % z hodnoty nemovitosti, zbytek (15 %) musí kupující financovat z jiných zdrojů (nejčastěji z vlastních prostředků). Pokud zástavní hodnota je nižší než kupní cena, musí mít kupující ještě k dispozici prostředky na rozdíl mezi tržní cenou a zástavní hodnotou. Zástavní hodnotu určuje znalec akceptovaný bankou. Za zpracování znaleckého posudku klient platí několik tisíc korun. Pouze v některých případech získá klient zpracování znaleckého posudku tzv. zdarma.

Jak může hypoteční banka regulovat poptávku po úvěrech v intervalu 85 - 95 %? Jednoduše tak, že hypotéky v tomto intervalu zdraží pomocí úrokové přirážky. Takže ve výsledku vede doporučení ČNB ke zdražení hypoték v intervalu 85 - 95 %. Doposud bylo možné získat hypotéku za standardní tržní sazbu (rozuměj bez úrokové přirážky), pokud klient investoval pouze 10 % ze svého. Nyní je třeba přidat dalších 5 % z hodnoty nemovitosti. 

JENŽE:

Od 1.11.2016 se změnil navíc poplatník daně z nabytí nemovitých věcí!! Doposud bylo pravidlem, že daň z nabytí nemovitosti (dříve daň z převodu nemovitosti) platil prodávající. To v praxi znamenalo, že daň byla zahrnuta v kupní ceně a financující banka tuto daň profinancovala. Nově již daň v kupní ceně vyjádřena není a musí s ní kupující počítat navíc. Teoreticky je možné profinancovat daň z hypotečního úvěru, ale v praxi to příliš neočekávám. Banka totiž bude stále dodržovat limit LTV. Pokud tedy klient má 15 % z hodnoty nemovitosti (u bytu v hodnotě 3 mil. Kč , se jedná o 450 tis. Kč), může získat úvěr bez úrokové přirážky. Nyní ale musí mít navíc ještě 4 % na daň (tj. 120 tis. Kč). Pokud tyto peníze si chtěl nechat jako rezervu, bude muset požádat banku o vyšší úvěr a dostane se tak do intervalu s vyšší úrokovou sazbou. 

Chápu, že zadlužit se na 30 let je vážné rozhodnutí a že by v takové situaci měl mít člověk nějaké vlastní peníze. Ale nyní se již nebavíme o tom, že klient žádné peníze nemá. Nyní je řeč o takové situaci, kdy klient má půl milionu na účtě a stejně bude potrestaný vyšší úrokovou sazbou, protože to je podle ČNB stále málo.

A TEĎ SE POJĎME PODÍVAT, CO SE STANE OD DUBNA 2017:

Ještě jeden výňatek z výše zmíněného úředního sdělení ČNB - tentokrát z odst. 1.3:

Institucím se doporučuje, aby...podíl nově poskytnutých retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí s ukazatelem LTV v intervalu 80–90 % nečinil více než 15 % objemu retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí poskytnutých v daném čtvrtletí od 1. 4. 2017. 

Takže od dubna příštího roku budou s úrokovou přirážkou poskytovány úvěry na nemovitosti, do kterých klient nevložil alespoň 20 % ze svého. Pokud například mladý pár, který právě založil rodinu, si bude chtít koupit byt, bude asi muset vyhrát v loterii, nebo mít bohaté rodiče. V Praze se byt o dispozici 3KK pohybuje někde okolo 3,5 mil. Kč,mladá rodina tedy bude potřebovat 700 tis. Kč jako vlastní investici do nemovitosti plus 140 tis. Kč na daň z nabytí nemovitosti. I kdyby tato rodina stihla našetřit 840 tis. korun, vydala by se ze všech svých úspor, což není určitě finančně rozumné. Abych jí jako finanční poradce mohl doporučit jít do pořízení bytu 3KK, měli by mít úpory minimálně ve výši 1 mil. Kč spíš 1,2 mil. Kč. 

Vezměme v úvahu, co to znamená mít k dispozici 840 tis. Kč:

Naspořit si 840 tis. Kč znamená ukládat 5 tis. Kč po dobu přibližně 11 let do produktu, který bude vynášet v průměru 5 % ročně. 

Nedomnívám se, že doporučení ČNB povede k ochraně klienta. Pokud tedy ochranou klienta není to, aby mladí lidé odkládali založení rodiny, nebo žili v nájmu, což představuje velké riziko zvyšování nákladů na bydlení v budoucnu. Mladí lidé budou investovat do vlastního bydlení (a je to finančně rozumné), takže opatření povedou pouze k tomu, že budou platit více na úrocích a navíc budou muset snížit své finanční rezervy. 

Jedna osobní zkušenost: Pohybuji se na trhu finančních služeb již téměř 17 let a za tuto dobu jsem se nesetkal ani s jedním klientem, který by se dostal do finanční tísně z toho důvodu, že si pořídil nemovitost a financoval ji hypotékou. Zato jsem potkal již relativně dost lidí, kteří byli ve vážných finančních problémech kvůli půjčkám na dovolenou, na Vánoce, kvůli nesprávnému využívání kreditní karty, kvůli pořízení auta na úvěr apod. Zřejmě to nebude jen tak. Bude to nejspíš tím, že hypoteční úvěr patří k nejlevnějším úvěrům (zvlášť v dnešní době), a navíc je krytý aktivem, jehož hodnota v čase zpravidla roste. Banky si klienta při vyřizování úvěru prověřují, znalci kupovanou nemovitost ohodnocují atd.Mnohem více problémů vzniká u půjček, které klient získá snadno, a to navíc na věci, které mají pomíjivou hodnotu (jako jsou právě dárky na Vánoce, ale třeba i auto).

Pokud ČNB argumentuje tím, že se na trhu s rezidenčními nemovitostmi tvoří bublina a je třeba tomu nějak předcházet, takpřeci již nyní existuje nástroj, který toto riziko má eliminovat. A to jsou znalecké posudky, které si nechává vypracovávat banka na zastavovanou nemovitost. Právě znalci určují onu zástavní hodnotu nemovitosti a ta by měla být očištěna od nějakého skokového nárůstu cen nemovitostí. Pochopil bych proto doporučení směřující na přísnější sledování znaleckých posudků a skutečně kvalitní ocenění nemovitostí. Klient za znalecký posudek obvykle zaplatí několik tisíc korun a měl získat kvalitní informaci o kupované nemovitosti. Pokud její cena je neadekvátní, dává mu kvalitní znalecký posudek nástroj pro vyjednávání o ceně. Jestliže došlo k nárůstu cen nemovitostí v některých regionech o 20 % za poslední rok, pak to skutečně není standardní tržní vývoj. Mimochodem ten byl zapříčiněn mj. právě zlevněním peněžních zdrojů ze strany ČNB. Ale to nejpodstatnější přeci je, že znalecký posudek na nemovitost by neměl vycházet o 20 % více než na stejnou nemovitost před rokem, pokud k tomu není objektivní důvod. Jestliže by totiž skutečně znalecké posudky byly o neadekvátní cenové skoky očištěny, klienti by dostali potřebnou informaci před nákupem předražené nemovitosti na úvěr. Buď by rozdíl pokryli z vlastních zdrojů, pokud by je měli, nebo by si vyjednali nižší cenu, anebo by s nákupem počkali. 

Pokud se ale skutečně naplní doporučení ČNB, pak se především mladí lidé budou dostávat do finančně komplikované situace paradoxně právě kvůli snaze ČNB ochránit spotřebitele. Možná bude spotřebitel "ochráněn", ale možná si včas nepořídí vlastní bydlení a jednou mu možná nebude stačit penze na pokrytí nákladů na bydlení.